Asuntosijoittajan opas: Rahastointi ja tuloutus taloyhtiössä

Taloyhtiö on verovelvollinen, joten se joutuu maksamaan veroa tuloksestaan. Taloyhtiön ei ole tarkoitus tuottaa voittoa, vaan huolehtia kiinteistön kunnossapidosta ja tarjota asukkaille asumisen edellytykset. Jotta taloyhtiö ei tuottaisi voittoa ja joutuisi maksamaan veroa lisäten näin osakkaiden kustannuksia, on taloyhtiön järkevää pyrkiä tasapainottamaan tulot ja menot kirjanpidossaan.

Kaikki taloyhtiön keräämät varat ovat lähtökohtaisesti veronalaista tuloa yhtiölle. Taloyhtiöllä on useita kirjanpidollisia keinoja tuloksensa pienentämiseen. Näitä ovat mm. rahastointi, poistot ja edellisten tilikausien tappioiden hyödyntäminen. Käsittelemme tässä artikkelissa tuloutuksen ja rahastoinnin eroa erityisesti sijoittajaosakkaan näkökulmasta.

Keskeiset käsitteet, nämä ehkä johonkin laatikkoon tms.:

Pääomavastike eli rahoitusvastike tarkoittaa sitä osaa yhtiövastikkeesta, jota asunto-osakeyhtiö perii osakkailtaan yhtiön pitkäaikaisten lainojen lyhennyksiin ja korkoihin. Osakas siis maksaa pääomavastiketta, kun taloyhtiö on ottanut lainaa esimerkiksi putkiremonttia varten.

Lainaosuudesta puhutaan, kun asunto-osakeyhtiö on ottanut rahoituslainaa kattaakseen esimerkiksi isosta remontista syntyneitä kuluja. Taloyhtiön laina jaetaan eli jyvitetään huoneistoille taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisesti ja näin jokaiselle huoneistolle muodostuu oma lainaosuutensa. Osakas voi maksaa huoneistonsa lainaosuuden pois. Tällöin puhutaan lainaosuussuorituksen tekemisestä. Osakkaan maksama lainaosuussuoritus ohjataan suoraan taloyhtiön lainan lyhentämiseen. Kun osakas on maksanut lainaosuutensa taloyhtiön lainasta, pääomavastikkeen kerääminen päättyy.

Tuloutus ja rahastointi – mistä on kyse?

Tuloutus ja rahastointi ovat taloyhtiön kirjanpidon keskeisiä käsitteitä, joilla on merkittävä vaikutus taloyhtiön verotukseen. Molemmilla tavoilla käsitellään osakkaiden maksamia rahoitus- eli pääomavastikkeita ja lainaosuussuorituksia, mutta niiden vaikutukset ovat erilaisia.

Tuloutuksessa taloyhtiön kirjanpidossa pääomavastikkeet merkitään tuotoiksi taloyhtiön tuloslaskelmaan. Rahastoinnissa taas pääomavastikkeet kirjataan taloyhtiön taseeseen rahastoon. Osakkaalle, joka asuu huoneistossaan, ei ole tuloutuksen ja rahastoinnin välillä suurta eroa. Kummassakaan tapauksessa hän ei saa verohyvitystä taloyhtiön remonttikustannuksista. Kuitenkin sijoittajaosakkaiden kannalta on tärkeää ymmärtää näiden käsitteiden erot, sillä ne vaikuttavat merkittävästi verotukseen ja sijoituksen kokonaistuottoon.

Tuloutus yksinkertaistettuna sijoittajaosakkaan näkökulmasta:

• Verotus: Tuloutetut vastikkeet voidaan vähentää vuokratulosta, mikä pienentää verotettavaa tuloa.
• Hyödyt: Mahdollisuus saada verovähennys jo samana vuonna, jolloin vastikkeet on maksettu.
• Haitat: Taloyhtiölle voi muodostua verotettavaa tuloa, mikä voi vaikuttaa yhtiön talouteen.

Rahastointi yksinkertaistettuna sijoittajaosakkaan näkökulmasta:

• Verotus: Rahastoituja vastikkeita ei voi vähentää vuokratulosta välittömästi.
• Hyödyt: Vastikkeet lisätään asunnon hankintamenoon, mikä pienentää luovutusvoittoa asunnon myyntihetkellä.
• Haitat: Verohyöty tulee vasta myöhemmin, asunnon myyntivaiheessa.

Milloin tuloutus on edullisempi sijoittajaosakkaalle?

• Lyhytaikaiset sijoitukset: Jos sijoittaja aikoo myydä asunnon lähiaikoina, tuloutus voi olla edullisempi, koska verohyöty saadaan nopeammin.
• Korkea tuotto: Jos vuokratulo on korkea, tuloutuksen kautta voidaan saada merkittävä verovähennys.

Milloin rahastointi on edullisempi sijoittajaosakkaalle?

• Pitkäaikaiset sijoitukset: Jos sijoittaja aikoo pitää asunnon omistuksessaan pitkään, rahastointi voi olla järkevämpi vaihtoehto, koska luovutusvoittovero on usein pienempi kuin vuokratulovero.
• Matala tuotto: Jos vuokratulo on alhainen, tuloutuksen kautta saatava verovähennys ei välttämättä ole merkittävä.

Miten taloyhtiö käyttää tuloutusta ja rahastointia verotuksen hallinnassa?

Tuloutus:

• Periaate: Kun taloyhtiö tulouttaa osakkaiden maksamat pääomavastikkeet, ne kirjataan suoraan tuloiksi. Tämä tarkoittaa, että taloyhtiölle voi syntyä verotettavaa tuloa.

Rahastointi:

• Periaate: Kun taloyhtiö rahastoi pääomavastikkeet, ne kirjataan taseeseen rahastoon eivätkä ne ole välittömästi verotettavaa tuloa.
• Verotuksen siirtäminen: Rahastointi siis siirtää verotuksen myöhempään ajankohtaan. Kun rahastoituja varoja käytetään esimerkiksi korjaushankkeisiin, ne vähennetään korjauskuluista, jolloin verovaikutus on pienempi.

Miksi taloyhtiöt pyrkivät välttämään verotettavaa tuloa?

• Veronmaksun siirto: Verotettava tulo tarkoittaa, että taloyhtiön on maksettava yhteisöveroa. Rahastoinnilla ja muilla kirjanpidollisilla keinoilla taloyhtiö voi siirtää veronmaksun myöhempään ajankohtaan tai pienentää kokonaismaksamaansa veroa.
• Rahoituksen turvaaminen: Jos taloyhtiölle kertyy paljon verotettavaa tuloa, se voi vaikuttaa yhtiön luottokelpoisuuteen ja vaikeuttaa rahoituksen saamista tuleviin investointeihin.

Osakkaiden maksusuoritusten käsittely

Päätös siitä, käytetäänkö taloyhtiön kirjanpidossa tuloutusta vai rahastointia, tehdään aina yhtiökokouksessa. Kaikkien taloyhtiön osakkaiden maksusuorituksia on käsiteltävä samalla tavalla. Yhtiökokouksessa voidaan kuitenkin päättää jakaa osakkaiden maksusuoritukset niin, että pääomavastikkeet tuloutetaan ja lainaosuussuoritukset rahastoidaan. Sijoittajaosakkaan kannattaakin osallistua aktiivisesti taloyhtiönsä yhtiökokouksiin ja pitää tallessa 

yhtiökokoustiedotteet ja -pöytäkirjat, joista kunkin tilikauden osalta tehdyt päätökset löytyvät. Osakas löytää tiedon myös taloyhtiön tilinpäätöksestä kunkin tilikauden osalta: tuloutettu pääomavastike näkyy osiossa tuloslaskelma, rahastoitu pääomavastike näkyy osiossa tase. 

Yhteenveto:

• Tuloutus: Tuo taloyhtiölle välittömästi verotettavaa tuloa, mutta kirjanpidolliset keinot voivat pienentää verovaikutusta. Tuloutetut vastikkeet voidaan vähentää sijoittajaosakkaan vuokratulosta, mikä pienentää verotettavaa tuloa.
• Rahastointi: Siirtää verotuksen myöhempään ajankohtaan ja voi pienentää verovaikutusta korjaushankkeissa. Rahastoituja vastikkeita ei sijoittajaosakas voi vähentää vuokratulosta välittömästi vaan maksetut pääomavastikkeet tai lainaosuussuoritukset lisätään asunnon hankintamenoon, mikä pienentää luovutusvoittoa asunnon myyntihetkellä.
• Tuloutus- tai rahastointipäätös tehdään yhtiökokouksessa jokaisen tilikauden osalta erikseen.