Kunnossapitovastuu ja osakkaan muutostyöt

Taloyhtiön ja osakkaiden kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin. Tässä artikkelissa esitellään olennaisimmat vastuunjakoa koskevat asunto-osakeyhtiölain pykälät sekä osakkaan muutostöihin liittyvät oikeudet ja velvollisuudet.

Yhtiö vastaa kiinteistön rakenteista ja perusjärjestelmistä

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan:

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.

Osakas vastaa huoneistonsa sisäosista

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan:

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Aiheuttamisperiaate
Vastuun jakautumisessa on huomattava aiheuttamisperiaate. Jos vika tai vahinko on aiheutunut osakkaan syyksi luettavasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, ovat yhtiölle normaalisti kuuluvat korjauskustannukset perittävissä osakkaalta joko kokonaan tai osittain. Jos osakas laiminlyö ilmoittaa yhtiölle sen korjattavaksi kuuluvasta viasta tai vahingosta, saattaa hän joutua korvaamaan laiminlyönnistä johtuneen lisävahingon. Samoin on asian laita, jos osakas ei näissä tilanteissa ryhdy toimiin vahingon estämiseksi.

Oikeus kunnossapito- ja muutostyöhön osakehuoneistossa

Osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukaan oikeus tehdä kustannuksellaan huoneistossaan kunnossapito- ja muutostöitä. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. 

Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että kunnossapito- ja muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti ja viranomaismääräyksiä noudattaen. Jos osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Osakkeenomistaja vastaa luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista.

Valvonta

Yhtiöllä on oikeus valvoa, että kunnossapito- ja muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kunnossapito- ja muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.
 

Ilmoitusvelvollisuus

Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapito- ja muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

Nämä on aina ilmoitettava

• parketin asennus muovimaton tilalle tai muu lattiapintamateriaalin vaihtaminen
• wc:n, kylpyhuoneen, saunan remontointi, rakentaminen tai poistaminen
• keittiön allaskaappien vaihtaminen
• pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta
• hanan tai wc-istuimen vaihto
• hanan irrottaminen, veden katkaisemista edellyttävät työt
• kiinteiden sähköjohtojen asentaminen ja poistaminen
• viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen: lämmitysjärjestelmään kuuluva lämmityspatteri tai lattialämmitys, integroitu liesi, liesikupu tai ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja
• parvekkeen lattian pinnoitteen vaihtaminen (saattaa vaikuttaa vesieristykseen)
• muutokset kantaviin väliseiniin
• muutokset ulko-oviin (esimerkiksi ovisilmän tai turvalukon asentaminen)
• kevyiden väliseinien purkaminen, siirtäminen tai uusien rakentaminen, jos seinien sisällä kulkee sähkö- yms. johtoja

Näistä ei tarvitse ilmoittaa (jos olet epävarma, tarkista isännöitsijältä)

• tapetointi ja maalaus
• taulujen kiinnittäminen
• keittiön yläkaappien vaihtaminen, jos se ei vaikuta ilmanvaihtokanaviin
• pesukoneen tai astianpesukoneen asennus, kun vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ovat olemassa
• huonekorkeuden laskeminen, jos se ei vaikuta ilmanvaihtokanaviin tai sähköjohtoihin
• kiinteiden kalusteiden, kuten eteiskaapistojen tai vaatekaapistojen rakentaminen tai poistaminen
• muiden kuin viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen: jää-, pakastin- tai viileäkaappi, mikroaaltouuni, liesituuletin (esimerkiksi aktiivihiilellä toimiva malli, joka ei kuulu ilmanvaihtojärjestelmään)
• väliovien poistaminen
• vanhan parkettilattian vaihtaminen uuteen samantyyppiseen parkettilattiaan

Toimintaohje:

Toimittakaa muutostyöilmoitus suunnittelemastanne kunnossapito- tai muutostyöstänne hyvissä ajoin yhtiönne edustajalle (isännöitsijä).
Muutostyöilmoituslomakkeen löydät täältä: (linkki: https://www.fallenius.fi/muutostyoilmoitus/)

Aiheeseen liittyviä artikkeleita:

Onnistuneen kotiremontin 10 muistisääntöä (linkki ko. artikkeliin)

Asukkaan huoltovastuulla olevista tehtävistä pääset lukemaan täältä: (linkki ko. artikkeliin)